作者：赵友合 发布时间：2020-11-05

背景：法院委托我公司进行工程造价鉴定的某项目，发包人是房地产开发公司，承包人是某施工单位，双方在合同中约定：由承包人包工包料包机械，包工期，包质量，包安全，建筑面积约90000平方米，实际面积以最终竣工图为准，建筑面积包干单价1460元/平方米。工程已竣工验收移交，结算发生争议：发包人主张按房产局测量确认的建筑面积进行结算，承包人主张按建筑面积计算规范计算。诉至法院，法院委托我司进行工程造价鉴定。

从双方的合同约定来看，最大的问题就在于没有明确约定建筑面积的计算规则，导致工程结算发生争议，以致诉诸法院。

归纳双方的争议焦点，就是应该按《建筑工程建筑面积计算规范》、还是应该按《房产测量规范》计算施工的建筑面积的问题，所以，就此争议焦点分析如下。

一、规范的概况

建筑面积计算，2014年7月1日以前执行的是《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005，建设部和国家质检总局于2005年4月15日发布，自2005年7月1日起实施；2014年7月1日以后执行的是《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013。住建部和国家质检总局于2013年12月19日发布，自2014年7月1日起实施。相较而言，2013规范更符合当前的建筑形式多样性的特点，比如目前学校、住宅中常见的架空层，在2005规范中是不计算建筑面积的，但在2013规范中则需要计算建筑面积。

房产测量依据的是《房产测量规范》（GB/T17986），由原国家质量技术监督局在2000年2月22日发布，自2000年8月1日起实施，目前尚无新的规范。

二、《建筑面积计算规范》与《房产测量规范》的区别

1.规范的目的不同。

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2005

1.01条 为规范工业与民用建筑工程的面积计算，统一计算方法，制订本规范 。

1.02条 本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑的建筑面积计算。

《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013

1.01条 为规范工业与民用建筑工程建设全过程的建筑面积计算，统一计算方法，制订本规范。

1.02条 本规范适用于新建、扩建、改建的工业与民用建筑建设全过程的建筑面积计算。

《房产测量规范》（GB/T17986）

3.1.1条  房产测量的目的  房产测量主要是采集和表述房屋和房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。

从两部规范的制订目的可以看出，《建筑工程建筑面积计算规范》主要是规范建设过程中的建筑面积计算，而《房产测量规范》主要是规范房地产产权、交易等环节的建筑面积确认。

2.规范的方法不同。

名称上，《建筑工程建筑面积计算规范》突出“计算”的特点，规范的主要内容是建筑面积的计算规则和方法，也就是如何计算建筑面积；而《房产测量规范》突出的重点是“测量”，通过测量采集有关数据，规范的主要内容是测量规则和方法。

3.成果文件要求不同。

《建筑工程建筑面积计算规范》的成果文件，仅要求体现计算标的物的建筑面积，在工程习惯中，也可能要求按地下、地上、商业、住宅等部位或使用性质上进行分类，但其宗旨仍是标的物的建筑面积。

《房产测量规范》 3.1.3条要求“房产测量成果包括：房产簿册，房产数据和房产图集”，其测量成果文件要体现地籍、平面、幢号、总平面、楼层平面、分户平面等很多细化的要素，可以形象的比喻为“房产身份证”，就面积方面要体现的成果而言，至少要体现房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积四个要素，面积的分类主要是体现产权属性。

4.确认时间点不同

房屋建筑面积，可以根据任何建设阶段的图纸或资料，计算出其建筑面积，不需要等到房屋完全竣工、有实物才能确定；而测绘面积则是在房屋竣工、有实物以后，通过测绘的方法，采集相关信息，经计算才能确认。

三、《建筑工程建筑面积计算规范》与《房产测量规范》的联系

《建筑工程建筑面积计算规范》规定了应该计算面积、半面积、不计算面积等各类情形，《房产测量规范》中也有相同的规定，而且主要内容是相同的，大部分内容是相通的。理论上，如果一栋房屋，不存在两部规范间计量规则差异的情形，那么按两部规范得到的建筑面积是相同的。但是，两部规范间关于计量标准客观存在差异，例如关于2.2米以下层高，《房产测量规范》明确结构层高在2.2米以下的，不计建筑面积，而《建筑工程建筑面积计算规范》则是明确结构层高在2.2米以下、1.2米以上的，按1/2计算建筑面积，1.2米以下的，不计建筑面积。正是因为两部规范的计量规则存在差异，所以，按两部规范计量同一标的物的建筑面积，一般是不相同的。

四、关于工程建设中适用的问题

从《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013的规范目的来看，是规范建设全过程中的建筑面积计算，建设全过程就是指从项目可研、立项、初设、施设、招投标、施工、验收移交的全过程。虽然2005规范没有明确“是规范建设全过程中的建筑面积计算”，但从规范的替代、更新的关系来看，可以推论其目的与2013规范应具有一致性，而且在实施2005规范前的2000年，已经有了专门的规范房产面积测绘的《房产测量规范》（GB/T17986），之所以要制订2005规范，至少是与已经实施的《房产测量规范》（GB/T17986）具有不同的规范目的。

《房产测量规范》则是在房屋竣工以后，通过“采集”相关信息、数据的方式确认，这个阶段属于生产、使用、运维阶段，已经不属于建设过程。

两部规范，一个强调的是计算，一个强调的是测量；一个是在建设过程中根据图纸就能计算，一个是必须要房屋实体完成以后才能确认，一个是规范建设全过程的面积计算，一个是规范产权、交易的面积确认。

在建设工程中，一般签施工合同时，都有了施工图，根据施工图就能计算建筑面积，有经验的施工人也可根据建筑面积的各类消耗量指标，测算施工成本，确定合同价款。而如果理解为是按房产测量规范来确认结算面积，按现行的房地产管理情况，房屋竣工验收、移交后，还需要很长一段时间，才能确认产权建筑面积。比如商品房，要常说的“大产权证”办下来，才能确认一栋房屋的建筑面积，不符合工程建设施工行业习惯，也不符合有关“工程竣工验收移交，施工人即有权主张工程款”的司法精神。

所以，如果施工合同参建筑面积计量规则无约定或约定不明，宜以建筑面积计算规范来计量确认，而不宜以房产测量规范来确认。至于具体是按GB/T 50353-2013，还是按GB/T 50353-2005，则可结合合同签订时间、规范的实施日期等因素确定。

作者简介：赵友合，造价工程师，高级经济师。在大型施工企业先后从事工程施工、工程造价、项目管理工作近20年，担任造价师事务所技术负责人6年，在工程造价、合同管理、工程招投标、工程造价鉴定方面，具有丰富的从业经验，参与或主持过多起诉讼案涉工程造价鉴定，长期给有关建安企业和个人提供与工程造价有关的法律咨询服务。联系电话：13809493880。